杠杆账户 上海土拍再出新规！新挂牌静安区2宗宅地或施行“双高双竞”
央广网北京8月16日消息（记者门庭婷）8月15日，上海市土地交易市场发布第五批次商品住房用地出让公告，具体出让静安区2幅地块杠杆账户，起始总价106.79亿元。同时，上海市规划资源部门联合住建、房管等部门发布通知，宣布自第五批次起，对市场热度较高的商品住房用地出让实施“双高双竞”政策。
第五批供地仅2宗，均位于市中心优质地块
记者了解到，上海本次挂牌地块分别位于静安区曹家渡社区以及灵石社区，出让总用地面积约5.01公顷，现场交易会预计于9月14日开始举行。
其中，静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块用途为居住用地，出让面积18501.78㎡，起始价43.1387亿元，增加幅度200万元，中止价60.3941亿元，保证金8.6278亿元，容积率2.68。绿地率不小于35%，其中集中绿地率下限10%。
本地块内中小套型住宅建筑面积为地块住宅总建筑面积的40%，计19633.91㎡。（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于100㎡、小高层住宅建筑面积不大于110㎡、高层住宅建筑面积不大于120㎡）。全装修住宅要求：全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100％以上（不包含保障性住房等）。
静安区灵石社区N070402单元094a-14地块用途为居住用地、办公楼用地，出让面积31602.73㎡，起始价63.6561亿元，增加幅度200万元，中止价82.7529亿元，保证金12.7313亿元，容积率2.95。绿地率住宅不低于35%、办公不低于20%，其中集中绿地率下限10%。
本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的40%，计29260.06㎡以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于100㎡、小高层住宅建筑面积不大于110㎡、高层住宅建筑面积不大于120㎡）。全装修住宅要求：全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100％以上（不包含保障性住房等）。
对市场热度较高的地块施行“双高双竞”
同日，上海市规划资源部门会同住建、房管等部门研究，自第五批次起，本市商品住房用地出让对市场热度较高的地块施行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措，即竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求，采取梯度竞争举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。
“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间。
“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买；“第二轮竞价”是通过再次竞价，以“价高者得”的方式最终确定竞得人。
除原有的绿色建筑、超低能耗建筑等高品质建设指标外，本次出让增设了“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”的3项指标。
地块的高品质建设导向和具体竞争指标，均在出让条件确定阶段，由市相关部门会同相关区政府（出让人）通过综合评估和会商机制，根据地块区位条件、产品定位、市场情况等差异化确定。
地块成交后，高品质建设各项要求将全部纳入土地出让合同，实现建设、竣工验收、运营等全生命周期合同监管，确保高品质建设要求落地。
另外，本次出让公告中明确，坚持市场化原则，由企业根据市场供求关系自主确定商品住房销售价格，并按国家和本市商品房销售管理措施实施价格备案和上市销售。
专家：上海土拍新政或是加大优质地块供应的前奏
“‘双高双竞’意味着热门地块将进行两轮竞价及两轮竞高品质建设标准。”不少业内人士纷纷表示。
中指研究院上海高级分析师提到，此次针对热门地块土拍政策调整是上海政府响应“好房子”建设号召的具体举措，或是加大优质地块供应的前奏，同时将优化土地市场资源配置，提高优质地块的效益。
在陈炬兰看来，新增的“竞装修标准指标”或将引导企业合理利用优质地块，建设高品质住宅产品，满足人民对改善型产品的期待；“竞公共设施和开放空间”强调住宅产品社区建设，提高居民生活便捷度；而“竞无偿移交政府的高端人才住房”有利于完善保障性住房供应体系，精准吸引和留住高端人才，促进区域经济的均衡发展。
上海中原市场分析师卢文曦表示：“上海土地市场冷热不均，尤其是热点地块，不受市场影响，还有刷新纪录的可能，市场不平衡发展不是楼市健康运行的信号，有必要对现有土拍政策优化。”
卢文曦还提到，提高拿地门槛和拿地成本会让房企有所顾忌，客观理性拿地。同时，高质量的建设标准可以提升建筑品质，对区域内品质标杆的树立有推动。
好市多表示杠杆账户，此举将影响约5200万会员，其中一半以上是“行政会员”。
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